공인중개사 민법 마무리 이론 정리 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공인중개사 민법 마무리 이론 정리 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 임차인의 3권리

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

비용상환 청구권 (모든 임차인)	1. 필요비는 즉시 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료시 그 가액의 증가가     현존한 때에 청구할 수 있다. 2. 비용상환청구권에 관한 민법규정은 임의규정이므로 임차인에게 불리한     약정도 유효하다
부속물 매수청구권 (건물 임차인)	1. 부속물은 독립된 물건이어야 한다. 따라서 기존건물의 구성부분이 되는     경우에는 부속물매수청구의 대상이 되지 않는다. 2. 부속물은 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이어야 한다.     따라서 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것은 부속물매수청구의     대상이 되지 않는다. 3. 임차인의 채무불이행으로 인한 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다. 4. 임차인의 부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 이 규정에     위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
지상물 매수청구권 (토지 임차인)	1. 지상물매수청구권은 차임 지체로 인한 해자 등 채무불이행의 경우에는     인정되지 않는다. 2. 기간약정이 없는 임대차를 임대인이 해지 통고한 경우에는 갱신청구권의     행사 유무에 불구하고 매수청구권을 행사할 수 있다. 3. 비록 행정청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 매수청구의 대상이     될 수 있다. 4. 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도     인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물이 현존하는 대로의     상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의     채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로     정할 것은 아니다. 5. 임차인의 매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이므로 이 규정에     위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 임차인의 양도와 전대(차)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 동의 있는 임차권의 양도	임차권은 동일성은 유지하면서 임차권 양수인에게 이전한다. 다만 연체차임 등 손해배상채무는 특약이 없는 한 이전하지 않는다.
임대인의 동의 있는 임차물의 전대	1. 임대인의 전대차를 동의한 경우에는 임대인과 임차인이 합의로     임대차를 종료한 경우에도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 2. 임대차와 전대차가 모두 종료한 경우 전차인이 임대인에게 직접     목적물을 명도하면 전차인은 전대인에게 목적물인도의무를 면한다. 3. 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이     적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를     통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 4. 다만 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라     임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여     그 사유를 통지하지 않더라고 해지로써 전차인에게 대항할 수     있다.
임대인의 동의 없는 양도, 전대	1. 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 임차인의     무단 양도, 전대가 임대인에 대한 배신행위라고 인정할 수 없는     특별한 사정(부부가 동거하면서 가구점을 운영)이 있는     경우에는 해지권이 제한된다. 2. 당사자 간의 무단 양도, 전대 계약 자체는 유효이다. 3. 임대인은 임대차를 해지하지 않는 한 임차인에게 차임을     받으므로 전차인(양수인)에게 차임 상당의 손채배상청구나     부당이득반환을 청구할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 주택임대차보호법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

존속기간	최단기간	기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
	묵시의 갱신	임대인이 기간만료 전 6개월에서 2개월까지, 임차인은 기간만료 전 2개월까지 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 통지가 없으면 기간 만료시 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차기간은 2년으로 본다. 단, 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다.
대항력	주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
계약갱신 요구권	임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
	임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이내에 계약갱신을 요구할 셩우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
	임대인의 계약갱신요구권 거절 사유 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을     연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한     경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를     전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한     과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을     달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적     주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여     목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 - 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한   철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고   그 계획에 따르는 경우 - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가   있는 경우 - 다른 법령(타법령)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다.) 이 목적     주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나     임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우