공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 10
2. 매매의 효력
1) 매매의 목적물은 물건과 권리이다. 따라서 지상권은 매매의 대상이 될 수 있다.
2) 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 청구하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을
제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다.
3) 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을
하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
4) 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게
교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지
교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여매매계약을 해제할 수 있다.
5) 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하는 계약을 체결하고 乙로부터 계약금을 수령하였다.
이 경우 乙이 중도금 지급기일 전 중도금을 지급한 경우 甲은 계약금 배액을 상환하고
해제할 수 없다.
6) 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서
거래허가를 받았더라도 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
7) 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제의 의사표시 외에 계약금의
배액에 대한 이행의 제공이 있으면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 않는다하여
이를 공탁할 필요는 없다.
8) 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은
채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다.
9) 매매목적물의 인도함과 동시에 대금을 지급할 경우에는 특별한 사정이 없으면 그
인도장소에서 지급하여야 한다.
10) 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
11) 매매비용을 매수인이 전부 부담한다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
12) 측량비용은 계약비용에 해당하므로 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
13) 등기비용은 계약비용이 아니라 채무의 이행비용이므로 채무자인 매도인이 부담하는 것이
원칙이나 관행상 매수인이 부담한다.
14) 담보권말소비용은 계약비용이 아니라 채무의 이행비용이므로 매도인이 부담하는
것이 원칙이다.
15) 담보권말소와 소유권이전등기가 함께 이루어지는 경우 관행상 매수인이 부담한다.
16) 매매목적물이 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 경우, 목적물로부터 생긴 과실은
매도인에게 속한다.
17) 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도
동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.
18) 타인의 물건이 매매의 목적인 때에는 그 매매계약은 유효하며, 원시적 불능으로서
무효가 되는 것은 아니다.
19) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게
이전하여야 한다.
20) 매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을
청구할 수 있다.
21) 매매의 목적이 된 부동산에 대항력을 갖춘 임대차가 있는 경우, 선의의 매수인은 그로 인해
계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
22) 선의의 매수인은 일부멸실의 사실을 안 날로부터 1년 내에 매도인의 담보책임에 따른
매수인의 권리를 행사하여야 한다.
23) 타인의 권리를 매도한 자가 그 전부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우,
악의의 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
24) 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하고 남은 부분만이라면 매수하지 아니하였을
경우라도 악의의 매수인은 해제권을 행사할 수 없다.
25) 토지위에 설정된 지상권으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 악의의 매수인은
계약을 해제할 수 없다.
26) 수량을 지정한 매매에서 목적물의 일부가 멸실된 경우 악의의 매수인은 대금감액과
손해배상을 청구할 수 없다.
27) 종류물매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인에게 대금감액청구권은 인정되지 않는다.
28) 담보책임에 관한 규정은 임의규정이므로 담보책임의 면책특약은 원칙적으로 유효하다.
다만, 매도인이 하자를 알고도 이를 매수인에게 알리지 않은 경우에는 담보책임을 진다.
29) 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 소유권을 보존하기 위해 출재한 경우, 매수인은
매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 38. 건축의 목적으로 매수한 토지에 대해
법적제한으로 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이는 매매목적물의 하자에
해당한다.
30) 하자담보책임으로 발생하는 매수인의 계약해제권 행사기간은 제척기간이다.
31) 하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권도 소멸시효의 대상이 될 수 있다.
32) 매도인이 매매목적물에 하자가 있다는 사실을 알면서 이를 매수인에게 고지하지 않고
담보책임 면제의 특약을 맺은 경우 그 책임을 면할 수 없다.
33) 매도인의 담보책임은 공평의 원칙에 입각한 제도이므로 하자 발생 및 그 확대에 가공한
매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정할 수 있다.
34) 변제기에 도달한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우, 원칙적으로 매매계약
당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 44. 명의신탁자는 그 부동산을 사실상 처분할 수
있을 뿐만 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권한이 있으므로 이는 타인의 권리매매에
해당하지 않는다.
45. 계약해제권 및 손해배상청구권 또는 완전물급부청구권은 하자를 안 날부터 6개월 이내에
행사하여야 한다
