공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 22
8장. 임대차
1. 부동산임차인의 보호의 필요성
1) 임대차계약에 의하여 임차인이 취득하게 되는 임차권은 채권이므로, 목적물의 양도에 의해 임대인이 바뀌게 되면 임차인은 부동산의 양수인에 대해 임차권을 가지고 대항할 수 없다.
2) 당사자간에 반대약정이 있으면 임차인은 임대인에 대해 등기청구권을 가지지 못하므로 우리 민법상 임차권의 대항력은 완전하다고 볼 수 없다.
3) 민법상 임대차에 대해서는 최단존속기간 제한규정이 없다.
4) ‘주택임대차’에 대해서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있다.
5) ‘상가건물임대차'에 대해서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고 있다.
6) 임차권이 공시(등기 또는 주택임대차보호법상의 대항요건)되어 대항력을 갖춘 경우에는 임차인은 임차권 자체에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있다.
7) 임차권이 대항력을 갖추지 못했으나 임차인이 목적물을 점유하는 경우 임차인은 점유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있다.
8) 임차권이 대항력과 점유를 모두 갖추지 못한 경우 임차인은 임대인(소유자)이 제3자에 대해 가지는 소유권에 기한 물권적 청구권을 대위행사할 수 있다.
2. 임대차의 의의
1) 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하기로 약정하고, 임차인이 그에 대하여 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약이다.
2) 임대차는 유상·쌍무·낙성·불요식 계약이다.
3) 임대차에서 차임의 지급이 임대차의 요소이다.
3. 임대차의 성립
1) 임대차는 낙성계약이므로 당사자의 합의에 의하여 성립한다.
2) 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없더라도 임대차계약은
성립할 수 있다.
3) 민법상 임대차에 있어서 최장 존속기간의 제한이 없으므로 임대차의 존속기간은
당사자가 자유로이 약정할 수 있다.
4) 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
5) 임대차가 묵시로 갱신된 경우, 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로
소멸한다.
6) 연체차임액이 1기의 차임액에 이르면 건물임대인이 차임연체로 해지할 수 있다는 약정은
무효이다. 임차인이 연체한 차임이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
7) 식목(木), 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는
10년을 넘지 못한다.
8) 기타 토지의 임대차는 5년, 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, 동산임대차는 6개월을
각각 넘지 못한다.
