공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 23
4. 임대차의 효력
1) 민법상 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인과 임차인 모두 언제든지 해지 통고할 수
있다.
2) 임차인은 임대인에 대하여 필요비 및 유익비를 청구할 수 있다.
3) 필요비 및 유익비상환청구권은 임의규정이므로 임차인에게 불리한 약정이더라도 유효이다.
4) 차임증감청구권, 임차인의 지상물매수청구권, 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고,
임차인의 부속물매수청구권은 편면적 강행규정이므로 임차인에게 불리한 경우에는 무효이다.
5) 필요비상환청구는 필요비 지출 즉시, 즉 임대차 존속 중에도 가능하고, 가액의 증가가
현존하는지의 여부에 관계없이 지출비용 전액에 미친다.
6) 유익비상환청구권은 임대차 종료 시에 행사할 수 있다.
7) 유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한 한다.
8) 부속물매수청구권은 임대차가 종료한 때에 행사할 수 있다.
9) 건물임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우, 임대차가
종료할 때 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.
10) 부속된 물건이 임차물의 구성부분으로 일체가 된 경우 특별한 약정이 없는 한,
유익비상환청구의 대상이 된다.
11) 일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차의 임차인은 부속물의 매수를 청구할 수 없다.
12) 甲은 지상물매수청구권의 행사에 앞서 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있다.
13) 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차계약이 해지된 경우 토지임차인은
지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
14) 토지임차인의 지상물매수청구권은 형성권이다. 따라서 甲이 지상물의 매수를 청구하면
乙의 승낙이 없어도 지상물에 관한 매매계약이 성립한다.
15) 무허가건물도 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의
고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지임차인의 건물매수청구 대상이 될 수 있다.
16) 임차인 소유 건물이 임차토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 있는 경우
임차인은 임차지상에 서 있는 건물부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여
매수청구권을 행사할 수 있다.
17) 임대인이 계약갱신을 원하지 않는 경우 지상물매수청구를 할 수 있고, 지상물에 대한
매매대금을 받을 때까지 동시이행의 항변권을 행사하여 지상물의 인도를 거절할 수 있다.
다만, 이 경우 건물부지의 임료 상당의 부당이득은 임대인에게 반환하여야 한다.
18) 甲이 건물에 설정한 저당권이 실행되어 丙이 그 소유권을 취득한 경우, 특별한 사정이
없는 한 甲의 토지임차권은 丙에게 이전된다.
19) 甲이 乙의 동의 없이 토지임차권과 건물을 丙에게 양도한 경우, 원칙적으로 丙은 乙에게
임차권 취득으로써 대항할 수 없다.
20) 건물소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상건물의
보존등기를 하면, 토지임대차는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
21) 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용·수익할 수없는 경우, 임차인은
그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
22) 여럿이 공동으로 임차한 경우, 임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다.
23) 경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우,
법원의 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 지연손해금이 발생한다.
24) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그
지상건물을 등기한 때에는 제3자에게 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
25) 임대인과 임차인 사이에 임대차기간이 만료하면 임차인이 지상건물을 철거하기로 한
약정은 특별한 사정이 없으면 무효이고, Y건물이 무허가건물이더라도 특별한 사정이 없는
한 甲의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
