공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 24
5. 임대권의 양도와 전대
1) 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 경우에는 임대인은
임대차계약을 해지할 수 있다.
2) 임차권의 양도, 전대를 제한하는 규정은 임의규정이므로 양도 및 전대에서 임대인의
동의를 요하지 않는다는 특약은 유효하다.
3) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에
대하여 의무를 부담한다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써
임대인에게 대항하지 못한다.
4) 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을
종료시키더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다.
5) 임대차관계는 전대차의 성립에 의해 아무런 영향을 받지 않으며, 임대인은 임차인에게
차임의 지급을 청구할 수 있다.
6) 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는
경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게
대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.
7) 임대인의 동의를 얻어 임차건물을 전대한 경우에도 건물의 전차인에게는 갱신청구권이
인정되지 않는다.
8) 건물임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙은 丙과 전대차계약을 체결하고 그 건물을
인도해 주었다. 甲과 乙의 합의로 임대차계약이 종료되어도 丙의 권리는 소멸하지 않는다.
6. 보증금 및 권리금
1) 보증금계약은 임대차계약의 종된 계약이다. 따라서 보증금계약은 부종성이 있다. 다만,
임대차계약과 동시에 할 필요는 없다.
2) 임차보증금반환청구권은 임대차 종료 시에 발생하기는 하나 임차인은 보증금 중 연체차임,
손해배상 등 당해 임대차에 관하여 명도(반환) 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지의
반환만을 청구할 수 있다.
3) 보증금반환청구권은 채권과 유치물 사이의 견련성이 없으므로, 보증금반환청구권을
담보하기 위하여 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 없다.
4) 민법에는 보증금과 권리에 관한 규정이 없다.
5) 권리금은 원칙적으로 임대차 종료 시에 임차인이 임대인에게 그 반환을 청구할 수 없다.
7. 임대차의 종료
1) 임대차기간의 약정이 없을 경우, 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를
통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 지나면 해지의 효력이 생긴다.
2) 임대차기간의 약정이 없을 경우, 동산에 대하여는 5일이 지나면 해지의 효력이 생긴다.
3) 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간을 약정한 때에도 임대인이나
파산관재인(破産管財人)은 계약해지를 통고할 수 있다. 이 경우에 각 당사자는
상대방에게 계약 해지로 생긴 손해의 배상을 청구할 수 없다.
4) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임대차의 목적을 달성할 수 없는
때에는 민법상 즉시해지가 인정된다.
5) 당사자 일방에 의한 채무불이행이 있는 때, 민법상 즉시해지가 인정된다.
6) 일시사용을 위한 임대차에는 차임증감청구권, 해지통고의 전차인에 대한 통지,
차임연체와 해지, 건물임차인의 부속물매수청구권, 건물전차인의 부속물매수청구권,
토지임대인의 법정질권, 건물임대인의 법정질권, 편면적 강행규정이 적용되지 않는다.
7) 임대인의 수선의무규정과 비용상환청구권규정은 일시사용을 위한 임대차에도 적용된다.
