공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 27
10장. 물권의 변동
1. 물권변동 일반
1) 공시의 원칙은 물권의 배타성에서 도출된다.
2) 채권양도의 통지·승낙, 혼인신고는 공시의 원칙을 표현한 예이다.
3) 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은
아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의
명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득한다.
2. 물권행위
1) 물권행위는 불요식행위라는 것이 다수설의 태도이다.
2) 판례는 물권행위의 독자성을 부정하고, 무인성도 부정하는 입장이다.
3) 선의·무과실의 기준시점은 물권행위가 완성하는 때이므로, 물권행위가
인도보다 먼저 행해지면 인도된 때를, 인도가 물권행위보다 먼저 행해지면
물권행위가 이루어진 때를 기준으로 하여야 한다.
4) 전·후 양시(兩時)에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는
계속한 것으로 추정한다.
5) 점유자의 권리추정 규정은 특별한 사정이 없는 한 부동산 물권에
는 적용되지 않는다.
3. 등기
1) 등기의 추정력은 법률상 추정이다.
2) 등기의 추정력은 물권변동의 당사자 사이에서도 미친다.
3) 등기된 '권리'가 등기명의인에게 귀속하는 것으로 추정된다. 또한
저당권설정등기의 경우 저당권의 존재뿐만 아니라 피담보채권의
존재까지도 추정된다.
4) 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는
제3자에대하여서뿐만 아니라, 그 전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에
의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다.
5) 부동산의 등기명의인과 점유자가 다른 경우 등기의 추정력이 우선하므로
등기명의인이 적법한 권리자로 추정된다.
6) 소유권이전등기가 불법말소된 경우, 말소된 등기의 최종명의인은 그
회복등기가경료되기 전이라도 적법한 권리자로 추정된다.
7) 등기는 등기원인을 증명하는 서면을 첨부하므로 ‘등기원인’도 적법한
것으로 추정된다.
8) 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한
그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다.
9) 보존등기명의인이 원시취득자가 아니라는 사실이 드러나면 추정력은 부정된다.
10) 소유권보존등기의 명의인이 부동산을 양수받은 것이라 주장하는데
전소유자가 양도사실을 부인하는 경우 보존등기의 추정력은 깨어진다.
11) 소유권이전등기의 원인으로 주장된 계약서가 진정하지 않은 것으로
증명되면 등기의 적법추정은 깨진다.
12) 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기에는 특별한 사정이 없는 한
추정력이 인정되지 않는다.
13) 등기명의인이 등기원인행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고
하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아니다.
14) 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에
관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런
영향을 미치지 않는다.
14) 등기신청은 대리가 가능하다. 따라서 대리인이 등기신청을 할 수 있다.
15 부동산을 매수하여 등기한 자가 전소유자의 대리인으로부터 매수하였다고
주장하는 경우에는 그 대리권의 존재도 추정된다.
16) 등기신청은 대위가 가능하다. 따라서 채권자는 채무자를 대위하여
등기신청을 할수 있다.
17) 관할등기소의 관할위반의 등기는 무효이다.
18) 현물분할의 합의에 의하여 공유토지에 대한 단독소유권을 취득하는
경우는 등기를 하여야 소유권취득의 효력이 생긴다.
19) 판례는 채권양도의 법리에 의한 중간생략등기청구권을 명시적으로
부정한다.
20) 매수한 토지를 인도받아 점유하고 있는 미등기 매수인으로부터 그 토지를
다시 매수한 자는 특별한 사정이 없는 한 최초 매도인에 대하여 직접
자신에게로의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
21) 미등기 무허가건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 경료하지
않은 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습법상의
물권이 있다고 할수 없다는 것이 판례의 태도이다.
22) 甲·乙 사이의 계약이 제한능력자임을 이유로 적법하게 취소된 경우,
甲은 丙 앞으로 경료된 중간생략등기의 말소를 청구할 수 있다.
23) 중간생략등기의 합의 후 甲·乙 사이의 매매계약이 합의해제된 경우, 甲은
丙 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다.
24) X토지는 甲→乙→丙으로 순차 매도되고, 3자 간에 중간생략 등기의 합의를
하였다. 이 경우 丙은 甲에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 甲의 乙에
대한매매대금채권의 행사는 제한되지 않는다.
25) 乙은 甲 소유의 건물을 매수하여 다시 이를 丙에게 매도한 경우 만약
乙이 丙에게 소유권이전등기청구권을 양도하고 그 사실을 甲에게
통지하였더라도 丙은 직접 甲에 대하여 이전등기를 청구할 수 없다.
26) 최초양도인이 중간생략등기를 거부하고 있다면 매수인이 공란으로 된 백지의
매도증서와 위임장 및 인감증명서를 교부한 것만으로는 중간등기생략에 관한
합의가 있었다고 할 수 없다.
27) 등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을
청구할 수 있는 사법상의 권리이고, 등기신청권은 개인이 국가기관인
등기관에게 등기를 해 줄 것을 요청하는 공법상의 권리이다.
28) 매매계약의 취소로 인한 매도인의 매수인에 대한 등기청구권은
물권적 청구권에 해당한다.
29) 甲 소유의 부동산을 乙이 등기서류를 위조하여 자기 앞으로 소유권이전등기를
한 경우 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다. 이때의 등기청구권은
물권적 청구권이다.
30) 점유취득시효의 완성으로 점유자가 소유자에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은
통상의 채권양도 법리에 따라 양도될 수 있다.
31) 법률행위에 의한 등기청구권은 채권행위로부터 발생하는 채권적 청구권이다.
이때의 등기청구권이소멸시효에 걸리는지에 대해 판례는 부동산의 매수인이
부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에
걸리지 않는다고 한다.
32) 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있다가 보다 적극적인
권리행사의 일환으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준
경우에는 점유상실 시부터 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지
않는다는 것이 판례의 태도이다.
33) 소유자의 동의가 없어도 등기청구권 양도사실에 대한 시효완성자의 소유자에
대한 통지만으로 소유자에 대한 대항력이 생긴다.
34) 부동산소유권이전등기청구소송에서 승소판결이 확정된 경우에는 판결에
기한 이전등기를 하여야 소유권을 취득한다.
35) 등기청구권은 등기를 공동으로 신청하는 경우에만 문제되고 단독으로
신청하는 경우에는 문제되지 않는다. 따라서 신축건물의 보존등기 시에는
등기청구권이 문제되지 않는다.
36) 가등기는 물권적 청구권을 보전하기 위해서는 할 수 없다.
37) 가등기권리자는 가등기 자체로써 가등기 후의 본등기를 취득한
제3자에게 대항할수 없다.
38) 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도의 본등기를 경료 받은 경우,
제3자 명의로 중간처분의 등기가 있어도 가등기에 기한 본등기절차의 이행을
구할수도 있다.
39) 가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고 받은
서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의
의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다. 40) 가등기에 의하여 순위보전의
대상이 되어 있는 물권변동청구권이 양도된 경우, 그 가등기상의 권리의
이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다.
41) 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기에 기한 본등기를 청구하는 경우,
가등기 후 소유자가 변경되더라도 가등기 당시의 등기명의인을 상대로
하여야 한다.
42) 이중등기에 있어서 등기명의인이 동일인이 아닌 경우에는 먼저 이루어진
소유권보존등기가 원인무효로 되지 않는 한 뒤에 이루어진 소유권보존등기가
비록 그 부동산의 매수인에 의해 이루어진 경우라도 부동산 1등기기록의
원칙상 무효이다.
