공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 29
6. 물권의 소멸
1) 민법상의 물권 중 소멸시효의 대상이 되는 물권은 지상권, 지역권, 전세권뿐이다.
2) 소유권과 저당권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
3) 등기부가 멸실된 경우 그 회복기간 내에 회복등기를 하지 않았다하더라도 소유권은
소멸하지 않는다.
4) 혼동이란 서로 대립하는 두 개의 법률상 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속되는 것을
말하며, 이는 물권과 채권의 공통된 소멸원인이다.
5) 점유권과 광업권은 혼동으로 소멸하지 않는다.
6) 가등기권리자가 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 아니하고 가등기의무자로부터
'별도의 소유권이전등기'를 경료받은 경우 가등기에 기한 본등기청구권은 혼동의 법리에
의해 소멸하지 않는다.
7) 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에
의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을
갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 임차권은 소멸하지 않는다.
11장. 주택임대차보호법
1. 서설
1) 주택임대차보호법은 자연인에게만 적용되고, 법인에게는 원칙적으로 적용되지 않는다.
2) 임대차보증금의 감액으로 「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하게 된 경우,
특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
3) 임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를
갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
4) 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된
상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다.
5) 일시사용을 위한 임대차 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.
6) 주택에 해당하는 이상 미등기건물에도 「주택임대차보호법이 적용된다.
7) 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우에도
주택임대차보호법이 적용된다.
8) 주택의 소유자는 아니지만 그 주택에 대한 적법한 임대권한을 가지는 명의신탁자와
체결된 주택임대차에 대해서도 「주택임대차보호법」이 적용된다.
9) 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 전세권설정계약서를 작성하고
전세권설정등기를 한 경우 전세권설정계약서는 임대차계약서로 볼 수 있고,
전세권설정계약서가 첨부된 등기필정보에 찍힌 접수인이 「주택임대차보호법」 소정의
확정일자에 해당한다.
10) 「주택임대차보호법」상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고
있는 자가 그중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당 요구를 하였다면
배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.
11) 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데에 있는 것이 아니고
소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 「주택임대차보호법」
상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.
2. 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권
1) 대항요건은 임대차를 공시하는 기능을 하고, 확정일자는 우선변제적 기능을 한다.
2) 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.
3) 주택임대차에서 임차인이 「주택임대차보호법」에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기
위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만
구비하면 족한 것이 아니고, 경매절차의 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.
4) 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라
행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.
5) 다가구용 단독주택의 임대차에서는 전입신고를 할 때 지번만 기재하고 동·호수의 표시가
없어도 대항력을 취득할 수 있다.
6) 다세대 공동주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야
「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있다.
7) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이
「주택임대차보호법」상의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 「주택임대차보호법」상의
대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 상실한다.
8) 「주택임대차보호법」상의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 직접 점유하는
경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다.
9) 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도 되더라도
임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는
임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다.
10) 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아
자신의 주민등록을 마친 경우 그때로부터 임차인은 대항력을 취득한다.
11) 임차인이 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로
둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에도 대항력을 상실하지 않는다.
12) 자기명의의 주택을 명도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우 매도인이 임차인으로서
가지는 대항력은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 다음 날로부터 효력이 발생한다.
13) 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친
다음 날의 오전 0시부터이다.
14) 乙은 甲 소유의 X주택에 임대차계약을 甲과 체결한 다음 즉시 대항요건을 갖추고
확정일자를 받아 현재 거주하고 있다. 乙은 임대차가 끝나기 전에 X주택의 소재지를
관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
15) 소액임차인은 경매 신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추면 최우선변제권을 행사할 수
있다. 최우선변제의 경우에는 확정일자는 필요 없다.
16) 소액보증금의 최우선변제권은 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는
경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는
적용되지 않는다.
17) 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 우선변제 받을 수 없다.
주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서 주택을
양수인에게 인도하여야 한다.
18) 「주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의
경매절차에서 소액보증금의 지급을 받지 못한 이상 임차주택의 매수인(경락인)에
대하여 소액보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다.
