공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 3
2장 담보물권
1. 담보물권 일반
1) 물상대위성이란 담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수로 인하여 그 목적물에
갈음하는 금전기타 물건으로 변하여 목적물의 소유자에게 귀속하는 경우, 담보물권이
그 변형물 또눈 대표물 위에 효력이 미치는 것을 말한다.
2) 물상대위를 하기 위해서는 목적물에 갈음하는 금전 기타 물건의 지급 또는 인도받기
전에 압류하여야 한다.
3) 물상대위성은 우선변제권이 인정되는 질권과 저당권에만 인정이 되고, 유치권에는
인정되지 않는다.
2. 유치권
1) 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이
변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
다만, 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않는다.
2) 유치권이 인정되기 위한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다.
3) 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 경우, 채무자의 승낙이 없더라도 유치물을 사용할 수 있다.
4) 목적물에 지출한 비용상환청구권은 목적물과의 견련성이 인정되므로 유치권이 성립한다.
5) 유치권자에게는 타담보제공청구권이 없다. 오히려 채무자가 다른 담보를 제공하고
유치물을 반환해 줄 것을 청구할 수 있다.
6) 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
7) 경매개시결정의 등기(압류의 효력이 발생) 전에 성립한 유치권의 경우에는 경매절차의
매수인에게 유치권을 주장할 수 있다.
8) 경매개시결정의 등기(압류의 효력이 발생) 후에 성립한 유치권의 경우에는 경매절차의
매수인에게 유치권을 주장할 수 없다.
9) 유치권의 목적물인 부동산이 경락된 경우 유치권자는 유치권을 주장하여 매수인(경락인)에게
목적물의 인도를 거절할 수는 있으나, 매수인(경락인)에게 피담보채무의 변제를 청구할 수는 없다.
10) 유치권의 경우에는 점유가 성립요건이나, 동시이행항변권의 경우에는 점유가 성립요건이
아니다.
11) 채무자는 상당한 보수를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
12) 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에
불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하다. 유치권을 사후에 포기한 경우 유치권은
곧바로 소멸하고, 제3자 유치권포기특약의 효력을 주장할 수 있다.
13) 채권자가 유치권을 행사하는 경우 피담보채권의 소멸시효는 중단되지 않는다.
14) 선관주의의무 위반 시 채무자는 유치권 소멸청구를 할 수 있고, 이 경우에는 유치권자의
승낙이 없어도 유치권은 소멸한다.
15) 임대차에서 보증금반환청구권은 채권과 목적물 사이의 견련성이 인정되지 않으므로
유치권이 성립할 수 없다.
16)임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다하더라도
그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을
가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
17) 임대차종료 시에 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은
건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고
볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.
18) 임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우 임차인은
그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.
19) 甲의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에
관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없으므로 유치권이 성립하지 않는다.
20) 甲의 말 2필이 乙의 밭에 들어가 농작물을 먹어치운 경우 乙은 손해배상청구권을
담보하기 위하여 말을 유치할 수 있다.
21) X 물건에 대한 甲의 점유가 채무자를 매개로 한 간접점유가 아닌 한 직접점유인지
간접점유인지여부는 물건에 대한 甲의 유치권 성립에 영향을 미치지 않는다.
3. 저당권
1) 근대적 저당제도의 특질은 공시의 원칙, 특정의 원칙, 순위확정의 원칙, 독립의 원칙,
유통성확보의 원칙이다.
2) 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권,
임차권에도 영향을 미친다.
3) 법정담보물권은 부종성이 엄격하게 적용되나, 약정담보물권은 부종성이 다소 완화된다.
4) 저당권은 그 담보하는 채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
5) 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 없다.
6) 저당권은 원칙적으로 채권자와 저당권자가 동일인이어야 하나 특별한 사정이 있는
경우에는 제3자 명의의 저당권등기도 유효하다.
7) 저당권은 원칙적으로 저당권 설정 당시에 부합한 것이든 그 후에 부합한 것이든 설정
전후를 불문하고 부합물과 종물에 그 효력이 미치는 것이 원칙이다
8) 저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하여야
제3자에 대해 효력이 생긴다.
9) 저당권의 효력은 저당부동산에 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터
수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실, 차임채권에도 효력이 미친다.
10) 저당권이 설정된 토지가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률'에
따라 협의취득 된 경우, 저당권자는 토지소유자가 수령할 보상금에 대하여 물상대위를
할 수 없다.
11) 저당권자는 목적물반환청구권을 갖지 않는다.
12) 저당물의 소유권을 취득한 제3자는 경매인이 될 수 있다.
13) 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는
저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.
14) 근저당권설정자가 적법하게 기본계약을 해지하면 피담보채권은 확정된다.
15) 채무자가 아닌 제3자 근저당권을 설정할 수 있다.
16) 채권최고액은 공시를 하여야 하므로 필요적 등기사항이다. 즉, 반드시 등기하여야 한다.
17) 근저당의 경우 원금, 이자, 위약금 모두 채권최고액에 포함되며, 근저당권실행비용은
채권최고액에 포함되지 않는다.
18) 근저당권이 유효하기 위해서는 근저당권설정행위와 별도로 근저당권의 피담보채권을
성립시키는 법률행위가 필요하다.
19) 최선순위 근저당권자가 경매를 신청하여 경매개시결정이 된 경우, 그 근저당권의
피담보채권은 경매신청 시에 확정된다.
20) 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 하여 경매개시결정이 있은
후에 경매신청이 취하된 경우에도 채무확정의 효과는 번복되지 않는다.
21) 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를
동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
22) 저당부동산의 제3취득자는 부동산의 보존· 개량을 위해 지출한 비용을 그 부동 산의
경매대가에서 우선변제받을 수 있다.
23) 후순위근저당권자가 경매를 신청하는 경우 선순위근저당권자의 피담보채권은
매각인(경락인)이 매각대금(경락대금)을 완납한 때에 확정된다.
24) 일괄경매청구권은 권리이지 의무가 아니므로 저당권자는 토지만을 경매신청할 수도 있다.
25) 저당권설정 당시에 저당목적물인 토지상에 건물의 축조가 진행되어 있던 경우
일괄경매청구권규정이 적용되지 않는다.
26) 채무자와 물상보증인 소유의 부동산에 대해 각각 1번 저당권을 가진 자가 채무자
소유의 부동산에 대해 경매를 실행한 경우 채무자 소유의 부동산에 대한 후 순위저당권자는
물상보증인 소유의 부동산에 대해 대위권을 행사할 수 없다.
27) 피담보채권의 범위에 있어서 지연배상(지연이자)은 1년분에 한하나, 이자는 무제 한
담보된다.
28) 1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도 내라면 전액 근저당권에 의해 담보된다.
29) 원본의 반환이 2년간 지체된 경우 채무자는 원본 및 지연배상금의 전부를 변제 하여야
저당권등기의 말소를 청구할 수 있다.
30) 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채무자가 아니므로
채권최고액까지만 변제하고 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.
31) 저당권으로 담보한 채권이 시효완성으로 소멸하면 저당권도 소멸한다.
32) 피담보채권이 확정되기 전에는 당사자의 약정으로 근저당권을 소멸시킬 수 있 다.
33) 피담보채권이 확정되기 전에 최고액을 변경하는 것은 후순위권리자에게 직접적인
이해관계가 생기므로 후순위권리자의 승낙이 있어야 하지만, 채무원인의 변경은
후순위권리자에게 직접적인 이해관계가 발생하지 않으므로 후순위권리자의
승낙을 요하지 않는다.
34) 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하고 있었고 그 양자가 동일 소유자에게
속하였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 매각되기 전에 건물이 제3자에게 양도된
경우에도 법정지상권이 인정된다.
35) 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 법정지상권을 인정할 수 없다.
36) 동일인 소유에 속하는 토지와 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고
새로 건물이 신축된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지소유자와
건물의 소유자가 다르게 되더라도 그 신축건물을 위한 법 정지상권이 성립하지 않는다,
37) 등기 없이 건물을 처분한 경우 법정지상권부 건물의 양수인은 양도인을 대위하여
토지소유자에게 지상권설정등기를 청구할 수 있고, 이때 토지소유자가 건물양 수인에
대해 건물철거를 청구하는 것은 신의칙에 반한다.
38) 제3취득자는 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자를 말하므로,
후순위저당권자는 저당권소멸청구권을 행사할 수 있는 제3취득자에 해당하지 않는다.
39) 제3취득자는 저당권실행 전에 저당부동산에 대해 이해관계를 맺은 자에 한하지 않는다.
따라서 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취 득자에는 경매신청
후에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자도 포함된다.
