공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 36
(물권법) 17장. 점유권
1. 점유권 일반
1) 물권을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
2) 점유가 인정되기 위해서는 객관적 요건으로서 사실상의 지배와 주관적 요건으로서
점유설정의사가 있어야 한다.
3) 점유설정의사는 권리관계의 변동을 바라는 효과의사가 아니고, 일정한 사실관계의
효과에 불과하다.
4) 점유권은 상속인에 이전한다.
5) 점유권의 양도는 점유물의 인도로 그 효력이 생긴다.
6) 특별한 사정이 없는 한, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는
것으로 보아야 한다.
7) 매매계약을 원인으로 토지의 소유자로 등기한 자는 통상 이전등기할 때에 그
토지를 인도받아 점유한 것으로 보아야 한다.
8) 점유자의 특정승계인은 자기의 점유와 종전 점유자의 점유를 아울러
주장할 수 있다.
2. 점유의 관념화
1) 점유보조자란 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아
물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자를 말한다.
2) 점유보조자에게는 점유권과 점유보호청구권은 인정되지 않고, 자력구제권만
인정된다.
3) 점유보조관계는 사회적 종속관계이나, 점유매개관계는 사회적 종속관계가 아니다.
4) 자기 물권에 대해서도 점유보조자가 될 수 있다.
5) 처(妻)는 부(夫)의 점유보조자가 아니다.
6) 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의
점유를 아울러 주장할 수 있다.
7) 간접점유자란 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로
타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자를 말한다.
8) 간접점유자에게는 점유권과 점유보호청구권은 인정되나, 자력구제권은 인정되지
않는다.
9) 점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 점유자에게
반환할 것을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를
원하지 아니하는 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.
10) 직접점유자가 임의로 점유를 제3자에게 양도한 경우에는 점유이전이
간접점유자의 의사에 반한다 하더라도 이는 간접점유자의 점유가 침탈된
경우에 해당하지 않는다.
11) 점유매개관계를 발생시키는 법률행위가 무효라 하더라도 간접점유는
인정될 수 있다.
12) 「주택임대차보호법」상의 대항요건인 인도(引)는 임차인이 주택의 간접점유를
취득하는 경우에도 인정될 수 있다.
13) 점유취득시효의 기초인 점유에는 간접점유도 포함된다.
3. 점유의 모습
22. 자주점유는 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를
의미하는 것이지, 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권한, 즉 소유권을 가지고
있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다.
23. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
따라서 무과실은 추정되지 않는다.
24. 자주점유인지 여부는 권원의 성질에 의해 객관적으로 결정하여야 한다는
것이 통설과 판례의 태도이다.
25. 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상
자주점유라 할 수 없다.
26. 판례는 악의의 무단점유가 입증된 경우에는 자주점유의 추정이 깨어진다고 본다.
27. 지방자치단체가 도로개설공사의 시공자로서 사후 감정가격에 의하여
보상하기로 하고 소유자의 승낙을 얻어 토지를 점유하는 것은 자주점유이다.
28. 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실 또는 훼손한 때에는 선의이면서 자주
점유자에 한하여 현존이익한도에서 배상책임을 진다.
29. 점유매개관계의 직접점유자는 타주점유자이다.
30. 공유자 1인이 공유토지의 전부를 점유하더라도 다른 공유자의 지분비율의
범위 내에서는 타주점유이다.
31. 매매대상 건물 부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는
계약당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그
초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고, 따라서 그 점유는 권원의
성질상 타주점유에 해당한다.
32. 타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 그 분묘의 보존 및 관리에
필요한 범위 내에서만 타인의 토지를 점유하는 것이므로, 점유권원의 성질상
소유의 의사가 추정되지 않음으로 타주점유이다.
33. 귀속재산의 점유자는 권원의 성질상 타주점유에 해당하나, 귀속재산을 불하받아
그 상환을 완료한 날부터는 그 불하받은 부분에 대한 점유는 자주 점유로
보아야 한다.
34. 선의점유란 본권이 있다고 오신하면서 하는 점유를 말하고, 악의점유란 본권이
없음을 알면서 또는 본권 유무에 관하여 의심을 품으면서 하는 점유를 말한다.
35. 선의의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용하고 이로
말미암아 그에게 손해를 입혔다고 하더라도 그 점유·사용으로 인한 이득을
반환할 의무는 없다.
36. 선의의 점유자가 본권의 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의
점유자로 본다.
37. 악의의 점유자가 타인 소유물을 권원 없이 점유함으로써 얻은 사용이익을
반환하는 경우에는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 하며, 이자의 이행지체로
인한 지연손해금도 지급하여야 한다.
38. 점유자가 점유를 침탈당한 경우 점유를 침탈한 자의 선의의 매수인으로부터
악의로 이를 전득한 자에 대해 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.
39. 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의
점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자는 이익이 현존하는
한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의
전부를 배상하여야 한다.
