공인중개사 민법 및 민사특별법 중요지문 40
(민사특별법) 21장. 가등기담보 등에 관한 법률
1) 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되기 위해서는 목적물이 가등기 또는
소유권이전등기를 할 수 있는 것이어야 한다. 따라서 가등기 또는 이전등기를
할 수 없는 동산에는 적용되지 않는다.
2) 「가등기담보 등에 관한 법률」은 질권, 저당권 및 전세권의 취득을 목적으로 하는
경우에도 적용되지 않는다.
3) 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되기 위해서는 채권담보를 목적으로
한 계약이 있어야 한다. 채권담보계약에는 대물변제의 예약뿐만 아니라
환매, 매매예약도 포함된다.
4) 「가등기담보 등에 관한 법률」은 소비대차에 기초한 채권에 대하여 적용된다.
5) 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에는 「가등기담보 등에 관한 법률」
이 적용되지 않는다.
6) 가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는
경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.
7) 가등기담보권도 원칙적으로 담보목적부동산의 부합물과 종물에 그 효력이 미친다.
8) 가등기담보권도 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
9) 채권자가 담보권실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되더라도
청산금이 없다는 뜻을 상대방에게 통지하여야 한다.
10) 실행의 통지는 서면으로 뿐만 아니라 구두로도 가능하다.
11) 청산금은 담보권실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을
뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 위 피담보채권액에
선순위담보로 담보한 채권액을 포함시킨다.
12) 귀속청산의 경우, 채권자는 담보권 실행의 통지절차에 따라 통지한 청산금의
금액에 대해서는 다툴 수 없다.
13) 실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행통지를
해야 통지로서의 효력이 발생한다.
14) 채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에
미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행통지로서의 효력은 인정된다.
15) 담보가등기인지 여부는 등기부상의 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될
것이 아니고 거래의 실정과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
16) 가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의
소유권을 자유롭게 행사할 수 있다.
17) 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여
사용·수익권을 가지는 자는 가등기담보권자인 채권자이다.
18) 채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에
발생할 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의
피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다.
19) 가등기담보권자가 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 경료해야 하므로
청산절차를 거치지 않은 상태에서 본등기를 경료했을지라도 이는 무효이지만,
이후에 청산절차를 마쳤다면 실체관계에 부합하므로 유효이다.
20) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 개시된 경우에
담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있다.
21) 가등기담보권은 저당권과 같으므로, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여
강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.
22) 제3자가 경매로 담보부동산의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은
소멸한다.
23) 채무변제의무와 가등기말소의무 중 채무변제의무가 선이행의무이다.
24) 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도
담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 따라서 후순위권자는 청산기간이
지나면 그의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 목적부동산의 경매를
청구할 수 없다.
